Als Vermieter tragen Sie neben der Verwaltung Ihrer Immobilie auch die Verantwortung, Ihre Einkünfte aus Vermietung korrekt zu versteuern. Das Thema Steuern kann jedoch schnell komplex werden und viele Fragen aufwerfen. Um Ihnen dabei zu helfen, haben wir in diesem Blogartikel die wichtigsten Grundlagen und Steuertipps für Vermieter zusammengefasst.
Wann müssen Mieteinnahmen versteuert werden?
Grundsätzlich müssen alle Mieteinnahmen versteuert werden, unabhängig davon, ob Sie privat oder gewerblich vermieten. Es gilt dabei der Grundsatz:
Einkommen = Gewinn
Private Vermietung:
Freibetrag: Bei der privaten Vermietung können Sie einen Freibetrag von 10.000 Euro pro Jahr geltend machen. Das bedeutet: Liegen Ihre Mieteinnahmen unter 10.000 Euro pro Jahr, müssen Sie diese nicht versteuern
Überschreitet Ihr jährlicher Mietumsatz allerdings 10.000 Euro, müssen Sie alle Einkünfte in Ihrer Einkommensteuererklärung angeben.
Gewerbliche Vermietung:
Bei einer gewerblichen Vermietung entfällt der Freibetrag. Alle Mieteinnahmen müssen in der Einkommensteuererklärung und gegebenenfalls auch in der Gewerbesteuererklärung angegeben werden. Diese Einkünfte unterliegen dem individuellen Einkommensteuersatz.
Ob eine Vermietung gewerblich ist, beurteilt das Finanzamt anhand verschiedener Kriterien, wie zum Beispiel der Anzahl der vermieteten Objekte, der Gewinnerzielungsabsicht und der unternehmerischen Organisation.
Welche Einnahmen zählen zu den Mieteinnahmen?
Neben den reinen Mietzahlungen zählen auch weitere Einnahmen zu den Mieteinnahmen, die Sie versteuern müssen. Dazu gehören unter anderem:
Nebenkosten: Soweit Sie die Nebenkosten auf den Mieter umlegen, zählen diese zu den Mieteinnahmen.
Einnahmen aus der Vermietung von Garagen oder Stellplätzen
Entschädigungen für die Nutzung des Mietobjekts (z. B. für die Aufstellung von Werbeanlagen)
Zinsen aus Darlehen, die Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben
Mieteinnahmen aus der Vermietung an Angehörige: Hierbei ist die Höhe der ortsüblichen Miete für steuerliche Abzüge relevant
Welche Werbungskosten können Sie absetzen?
Um Ihre Steuerlast zu senken, können Sie verschiedene Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung absetzen. Dazu gehören:
Laufende Betriebskosten: Dazu zählen z. B. Kosten für Hausverwaltung, Instandhaltung, Reparaturen, Versicherungen und Grundsteuer.
Abschreibung auf das Gebäude: Sie können den Wert des Gebäudes über die Jahre hinweg abschreiben und diese Kosten als Werbungskosten geltend machen.
Zinsen für Darlehen, die Sie zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen haben
Kosten für die Erstellung der Steuererklärung
Welche Sonderregelungen gibt es?
Für die Vermietung von Immobilien gibt es verschiedene Sonderregelungen, die Sie bei der Steuererklärung beachten sollten. Dazu gehören:
Die Abgeltungssteuer: Wenn Sie eine Wohnung an Privatpersonen vermieten, können Sie für die anfallenden Steuern die Abgeltungssteuer in Anspruch nehmen. Bei der Abgeltungssteuer wird der Steuerabzug bereits auf der Ebene des Kreditinstituts vorgenommen, sodass Sie die Steuer nicht selbst abführen müssen.
Verpachtung: Einkünfte aus der Verpachtung von Grundstücken müssen ebenso versteuert werden wie Mieteinnahmen aus der Vermietung von Immobilien. Es gibt verschiedene Quellen für Mieteinkünfte, einschließlich der Verpachtung, und es ist wichtig, diese Einnahmen korrekt in der Steuererklärung anzugeben.
Die 6-monatige Frist: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, müssen Sie die Veräußerungserlöse versteuern. Bei einer privaten Veräußerung greift jedoch in der Regel die 6-monatige Frist. Das bedeutet: Wenn Sie die Immobilie länger als 6 Jahre gehalten haben, müssen Sie keine Steuern auf den Veräußerungsgewinn zahlen.
Steuertipps für Vermieter
Um Ihre Steuerlast als Vermieter zu optimieren, sollten Sie folgende Tipps beachten:
Führen Sie genaue Aufzeichnungen: Bewahren Sie alle Rechnungen, Quittungen und andere Belege im Zusammenhang mit Ihrer Immobilie, insbesondere Ihrem Haus, auf. So können Sie Ihre Werbungskosten bei der Steuererklärung problemlos nachweisen.
Informieren Sie sich rechtzeitig: Das Thema Steuern kann komplex sein. Scheuen Sie sich daher nicht, sich bei einem Steuerberater oder einem anderen Experten zu informieren.
Nutzen Sie Steuersparmöglichkeiten: Es gibt verschiedene Möglichkeiten, Steuern bei der Vermietung einer Immobilie, wie einem Haus, zu sparen. Informieren Sie sich über die für Sie relevanten Sonderregelungen und Förderprogramme.