Les taux de capitalisation hôtelière (taux plafonds) sont essentiels pour évaluer la rentabilité des investissements hôteliers. Ils mesurent le rapport entre le revenu attendu et la valeur de l'actif, fournissant ainsi un aperçu des rendements potentiels et des risques. Cet article expliquera ce que sont les taux plafonds hôteliers, comment ils sont calculés et leur importance sur le marché actuel.
Points clés à retenir
Les taux de capitalisation hôtelière (taux plafonds) sont des mesures essentielles pour évaluer la rentabilité et le risque des investissements hôteliers, représentant le rapport entre les revenus attendus et la valeur intrinsèque de la propriété.
Les facteurs actuels qui influencent les taux de capitalisation hôtelière comprennent la hausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de la dette hôtelière et les hausses des taux d'intérêt de la Réserve fédérale, conduisant à des taux de capitalisation plus élevés qui indiquent des investissements immobiliers plus risqués.
Bien que les taux plafonds soient essentiels pour évaluer les investissements hôteliers, ils ont des limites et doivent être complétés par d'autres mesures telles que le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), le taux de rendement interne (TRI) et le rendement en espèces pour une évaluation complète.
Comprendre les taux de capitalisation hôtelière : comment naviguer sur le marché actuel
Les taux plafonds hôteliers servent d’expression abrégée du rendement d’un investissement donné, représentant le rendement moyen pondéré des positions en dette et en actions. Essentiellement, les taux de capitalisation sont le rapport entre le revenu attendu d’un actif et sa valeur intrinsèque, reflétant les attentes en matière de rendement compte tenu de la valeur d’un actif. Cette mesure est cruciale pour mesurer la rentabilité des immeubles locatifs commerciaux et estimer le retour potentiel de l'investisseur sur son investissement sur le marché immobilier. Compte tenu de la nature dynamique du secteur hôtelier, comprendre les taux de capitalisation peut fournir des informations précieuses sur le profil de risque et de rendement de l'investissement.
Sur le marché actuel, les taux plafonds hôteliers ont été considérablement influencés par :
Hausse des taux d’intérêt
Augmentation du coût de la dette hôtelière
Les hausses de taux d'intérêt de la Réserve fédérale, y compris les ajustements du taux des fonds fédéraux
La récession attendue
Ces facteurs ont entraîné une hausse des taux de capitalisation, le taux de capitalisation moyen pour les ventes d'hôtels devant augmenter jusqu'à 150 points de base. Cette tendance est aggravée par la récession anticipée, qui a mis à rude épreuve la souscription et fait grimper encore davantage les taux de capitalisation. En conséquence, des taux de capitalisation hôteliers plus élevés indiquent généralement des propriétés plus risquées, ce qui rend essentiel pour les investisseurs de naviguer avec prudence sur le marché.
Introduction
Les hôtels sont évalués en fonction de leur potentiel de génération de revenus récurrents, à l’instar d’autres formes d’immobilier commercial. Dans le secteur hôtelier, les taux plafonds indiquent le taux de rendement attendu sur un investissement hôtelier. En analysant les données historiques, les investisseurs peuvent utiliser les taux plafonds pour évaluer le potentiel de rendement et de rentabilité d'un hôtel avant de l'acheter.
En règle générale, les hôtels ont les taux de capitalisation les plus élevés de toutes les classes d'actifs, compris entre 7,5 % et 10,5 %. Il est donc crucial de comprendre et d’utiliser les taux plafonds pour prendre des décisions d’investissement éclairées sur le marché hôtelier.
Définir les taux de capitalisation des hôtels
Le taux plafond, ou taux de capitalisation, est le rapport entre le revenu attendu d'un actif et sa valeur intrinsèque. Le taux plafond pour les hôtels est le rendement annuel sans effet de levier d’un immeuble de placement. Il s’agit d’une mesure clé utilisée pour évaluer la rentabilité des investissements hôteliers. Cette mesure représente le rendement d’une propriété sur un horizon d’un an si elle est achetée au comptant. Les taux plafonds sont utilisés pour mesurer la rentabilité des immeubles locatifs commerciaux et sont généralement recommandés entre 4 % et 10 % pour les immeubles de placement.
Ces dernières années, les taux de capitalisation hôteliers se sont situés en moyenne entre 9,1 % et 9,5 %, reflétant l’impact de la hausse des taux d’intérêt et de l’augmentation des coûts de la dette hôtelière.
Calcul des taux plafonds pour les hôtels
Le calcul des taux plafonds pour les hôtels implique les étapes suivantes :
Déterminez le résultat opérationnel net (NOI) de l’hôtel.
Déterminez la valeur marchande actuelle de la propriété.
Divisez le bénéfice d'exploitation net (NOI) de l'hôtel par sa valeur marchande actuelle.
Multipliez le résultat par 100 pour obtenir le taux de capitalisation (taux de capitalisation).
Parfois, la formule du taux plafond peut être appliquée en utilisant le prix d'achat de l'hôtel, bien que cette méthode soit moins courante. Le NOI est dérivé du revenu total moins toutes les dépenses d’exploitation nécessaires.
Comprendre les composantes du NOI et évaluer avec précision la valeur marchande actuelle sont des étapes cruciales dans le calcul du taux de capitalisation. La technique de la fourchette d'investissement peut également être utilisée pour déterminer le taux plafond en tenant compte à la fois des conditions de financement par emprunt et des exigences de rendement de l'investisseur en actions. Les taux plafonds dérivés du marché pour les hôtels sont calculés à partir des données historiques sur le revenu net et les prix de vente, mais ceux-ci peuvent être faussés par des facteurs tels que les coûts de rénovation.
Composantes du résultat opérationnel net (NOI)
Le résultat opérationnel net (NOI) est influencé par divers facteurs tels que les taux d'occupation, le tarif journalier moyen (ADR) et le revenu par chambre disponible (RevPAR). Les coûts opérationnels élevés, tels que ceux des services publics et de la main-d’œuvre, peuvent peser sur les flux de trésorerie s’ils ne sont pas gérés correctement. De plus, l'ADR, le RevPAR et le taux d'occupation servent d'indicateurs fiables de la stabilité et de la rentabilité globales du marché hôtelier. Ces mesures offrent des informations précieuses sur les performances et les tendances au sein de l’industrie. Compte tenu de ces variables, il est essentiel de gérer et d’optimiser efficacement les composantes du NOI pour obtenir un taux de capitalisation favorable.
Détermination de la valeur marchande actuelle
La valeur marchande actuelle d'un hôtel est déterminée sur la base des estimations du marché en vigueur. Cela implique d'évaluer l'état de la propriété, son emplacement et son potentiel de génération de revenus. Une détermination précise de la valeur marchande est cruciale pour des calculs fiables du taux de capitalisation, car elle fournit une base réaliste pour évaluer le potentiel de rendement de l'investissement.
Facteurs influençant les taux plafonds des hôtels
Plusieurs facteurs influencent les taux plafonds des hôtels, notamment :
Emplacement
Les conditions du marché
Type d'hôtel
Tendances économiques
Les environnements réglementaires locaux ont un impact significatif sur le taux plafond après avoir pris en compte l’activité économique globale d’un marché. Les hôtels sont considérés comme idiosyncrasiques en raison de variables affectant les décisions d’acquisition, telles que les problèmes de marque/gestion et les motivations opaques des acheteurs/vendeurs. Le taux de capitalisation peut être influencé de manière significative par différents facteurs tels que les revenus générés par la propriété, les dépenses associées et la valorisation boursière actuelle. Ces niveaux variables peuvent entraîner des fluctuations du taux de capitalisation.
Les coûts de la dette sont un indicateur avancé des mesures du taux de capitalisation en raison de leur part importante dans le capital. L’augmentation du coût de la dette, résultant de la hausse des taux d’intérêt, a fait grimper les taux de capitalisation des hôtels, entraînant une réduction de leur valeur.
L’activité d’investissement hôtelier devrait diminuer en raison de :
Risques accrus pour la croissance du RevPAR
Baisse attendue des bénéfices
Investissements différés
Coût du capital plus élevé.
Emplacement et conditions du marché
La situation géographique a un impact sur les taux plafonds des hôtels en raison des niveaux de demande variables et des conditions économiques locales. Les décisions d’investissement dans les hôtels sont influencées par la dynamique du marché local, notamment les tendances touristiques et les activités commerciales. Les taux plafonds sont plus élevés pour les hôtels situés sur des marchés où l'activité d'investissement est limitée, car moins de transactions fournissent moins de données pour une détermination précise du taux plafond.
Type et classe d'hôtel
La catégorie des hôtels, allant du budget au luxe, joue un rôle important dans la détermination des taux plafonds pour les investissements hôteliers. Les chaînes hôtelières de milieu de gamme supérieur devraient s'en sortir mieux en période de ralentissement économique, le RevPAR diminuant moins et se redressant plus rapidement que les autres chaînes. Cette variabilité des performances souligne l’importance de prendre en compte le type et la classe d’hôtel lors de l’évaluation des taux plafonds.
Tendances économiques et taux d’intérêt
Les taux plafonds pour les hôtels ont considérablement augmenté en raison de :
Hausse du coût de la dette hôtelière influencée par les hausses de taux d'intérêt de la Réserve fédérale
Les stratégies de réduction de l'inflation du Federal Open Market Committee, qui ont conduit à une augmentation des taux d'intérêt
Périodes d'amortissement et ratios prêt/valeur réduits, ce qui entraîne des taux de capitalisation plus élevés
La hausse du coût de la dette maintiendra probablement les taux de capitalisation des hôtels au-dessus des normes d’avant la pandémie jusqu’à ce que l’inflation se rapproche du niveau cible de la Fed.
Interpréter les taux plafonds des hôtels
L'interprétation des taux de capitalisation hôteliers aide les investisseurs à comprendre le taux de rendement intrinsèque, naturel et sans effet de levier d'un hôtel. Voici quelques points clés à garder à l’esprit :
Un taux de capitalisation élevé suggère un revenu relativement élevé par rapport à l'investissement initial, mais cela signifie également un niveau de risque plus élevé associé à l'investissement.
D’un autre côté, un taux de capitalisation inférieur indique une valorisation plus élevée et un plus grand potentiel de rendement, tout en offrant également un risque réduit.
Comprendre ces nuances est essentiel pour prendre des décisions d’investissement éclairées.
Taux de capitalisation élevés ou faibles
Un « bon » taux plafond pour les hôtels est généralement considéré comme se situant autour de 5 à 10 %. Voici ce qu’indiquent les différents taux de capitalisation :
Un taux de capitalisation de 7 % indique le rendement du risque pris par l'investisseur en investissant sur le marché immobilier par opposition à un investissement dans des bons du Trésor sans risque.
Des taux de capitalisation élevés indiquent un risque plus élevé.
Des taux de capitalisation plus faibles suggèrent un risque moindre et une meilleure valorisation.
Comparaison des taux plafonds hôteliers avec d’autres investissements immobiliers
Les hôtels ont généralement les taux de capitalisation les plus élevés parmi les classes d'actifs, allant souvent entre 7,5 % et 10,5 %. En 2020, les taux plafonds des hôtels étaient nettement plus élevés que ceux des immeubles multifamiliaux, de bureaux et de commerces de détail.
Malgré cela, le secteur hôtelier, qui fait partie de l’industrie hôtelière, a été jugé moins risqué que d’autres types d’immobilier commercial, comme les immeubles de bureaux. En conséquence, les investisseurs peuvent trouver qu’il s’agit d’une option d’investissement plus stable.
Tendances récentes des taux plafonds des hôtels
Les taux plafonds des hôtels sont plus élevés qu’ils ne l’ont été ces dernières années et il est peu probable qu’ils diminuent de sitôt. Les coûts de la dette hôtelière ont augmenté dans la période post-pandémique, entraînant des taux de capitalisation plus élevés et impactant le marché de l'investissement en provoquant une perte de valeur. Les taux de capitalisation hôteliers moyens au troisième trimestre 2023 étaient de 8,0 %. Au cours de la même période, le prêt CMBS hôtelier moyen portait un taux d’intérêt de 8,4%. Cette tendance reflète des facteurs économiques plus larges, notamment des coûts de dette plus élevés et une activité réduite du marché.
Le volume des transactions pour l’ensemble de l’immobilier commercial aux États-Unis a chuté de 56 % au premier trimestre 2023 par rapport à l’année précédente. Des enquêtes auprès des investisseurs ont révélé que les facteurs de perte de valeur peuvent varier de 3 % à 15 %, sur la base d'un revenu net statique ajusté à l'inflation. Ces résultats mettent en évidence l’impact potentiel sur la valeur de l’investissement dans de telles conditions. Cela indique un environnement difficile pour les transactions hôtelières, avec des vendeurs résistants à la perte de valeur impliquée par des taux de capitalisation plus élevés.
Reprise post-pandémique
Les taux plafonds des hôtels ont considérablement augmenté après la pandémie en raison de :
Coûts de la dette plus élevés
Inflation
La récente augmentation des constantes hypothécaires
La baisse des ratios prêt/valeur
Ces facteurs ont contribué à une augmentation calculée du taux plafond de 170 points de base après la pandémie.
Les hôtels urbains devraient surperformer en 2024, bénéficiant de l’augmentation du nombre de voyageurs internationaux entrants.
Variations régionales
La performance des hôtels urbains devrait dépasser les attentes en 2024. Cette croissance sera alimentée par une augmentation du nombre de voyageurs internationaux entrants. Des marchés comme :
Los Angeles
San Diego
Boston
New York
Washington DC
devraient connaître une augmentation en raison de facteurs tels que l’augmentation des voyages internationaux et des événements spéciaux. Des augmentations limitées de l’offre hôtelière ou des diminutions dans certains sous-marchés ont influencé les tendances des taux plafonds hôteliers au niveau régional.
Exemples de calculs de taux plafond d’hôtel
Pour une propriété achetée à 1 million de dollars avec un bénéfice net d'exploitation de 70 000 $, le taux plafond serait de 7 %. Si le revenu net d'une propriété tombe à 40 000 $ avec la même valeur de propriété de 1 million de dollars, le taux plafond tombe à 2 %. Une propriété avec 90 000 $ de revenus locatifs et 50 000 $ de frais aurait un taux plafond de 4 % si la valeur marchande est de 1 million de dollars.
Le taux plafond d'un hôtel augmente si sa valeur marchande diminue alors que le bénéfice net reste constant. Par exemple, 70 000 $ de revenu et 800 000 $ de valeur donnent un taux plafond de 8,75 %. Un hôtel avec un NOI de 900 000 $ et une valeur marchande de 10 000 000 $ aurait un taux plafond de 9 %.
Hôtels urbains
Les hôtels urbains ont souvent des valeurs immobilières plus élevées, ce qui peut entraîner des taux de capitalisation inférieurs par rapport aux propriétés situées dans des emplacements moins privilégiés. Par exemple, un hôtel urbain avec un bénéfice net d'exploitation de 150 000 $ et une valeur immobilière de 3 millions de dollars aurait un taux plafond de 5 %.
De même, un hôtel urbain d'une valeur de 30 000 000 $, générant 5 000 000 $ de revenus et ayant 2 500 000 $ de dépenses d'exploitation aurait un taux plafond de 8,33 %.
Hôtels de villégiature
Les hôtels de villégiature connaissent généralement des fluctuations saisonnières de leurs revenus, qui doivent être prises en compte dans le calcul du taux plafond. Par exemple, un hôtel de villégiature avec un bénéfice d'exploitation net de 200 000 $ et une valeur marchande de 2,5 millions de dollars aurait un taux de capitalisation de 8 %.
Limites de l’utilisation des taux plafonds pour les investissements hôteliers
Même si les taux de capitalisation constituent une mesure utile, ils ont leurs limites. Certaines de ces limitations incluent :
Ne pas prendre en compte l'effet de levier, la valeur temporelle de l'argent et les flux de trésorerie futurs provenant des améliorations immobilières, entre autres facteurs, lorsque l'on s'appuie uniquement sur le taux plafond pour l'analyse des investissements.
Le calcul des taux plafonds à partir du prix d’achat peut conduire à des résultats irréalistes pour les hôtels plus anciens achetés à des prix inférieurs.
Les taux plafonds peuvent également être trompeurs s’ils ne reflètent pas l’état réel et les besoins futurs en capital du bien.
Les flux de trésorerie futurs provenant des améliorations immobilières ne sont pas pris en compte par les taux plafonds, ce qui les rend moins fiables pour les propriétés ayant des projets de rénovation ou d'amélioration importants. Par conséquent, même si les taux de capitalisation sont utiles, ils doivent être utilisés conjointement avec d’autres mesures pour une analyse complète des investissements.
Flux de trésorerie incohérents
Les taux plafonds sont moins fiables si une propriété a des flux de trésorerie irréguliers ou incohérents. Des flux de trésorerie incohérents peuvent résulter de variations saisonnières des taux d’occupation. Une mauvaise gestion des flux de trésorerie peut entraîner des problèmes financiers à court et à long terme, faisant des taux de capitalisation une mesure peu fiable pour ces propriétés.
Considérations sur les risques futurs
Il est crucial de prendre en compte les risques futurs qui ne sont pas reflétés dans les calculs actuels du taux de capitalisation lors de l'évaluation des investissements hôteliers. Certains de ces risques comprennent :
Dépréciation potentielle du marché
Changements structurels sur le marché locatif, pouvant entraîner des fluctuations des revenus
Des évolutions réglementaires futures pouvant impacter significativement la rentabilité des investissements hôteliers
Ces facteurs ne sont pas reflétés dans les taux de capitalisation et doivent être pris en compte lors de la prise de décisions d'investissement.
Les risques environnementaux, tels que les catastrophes naturelles, peuvent également affecter les revenus futurs et la valorisation des propriétés hôtelières.
Mesures alternatives pour évaluer les investissements hôteliers
Au-delà des taux plafonds, les principales mesures alternatives pour évaluer les investissements hôteliers comprennent le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), le taux de rendement interne (IRR) et le rendement en espèces. Ces mesures offrent différentes perspectives sur la viabilité financière et aident à obtenir une vue complète de la performance financière et du potentiel d'investissement d'un hôtel.
DSCR donne un aperçu de la capacité d'un hôtel à couvrir ses dettes à partir de son résultat opérationnel net. Le TRI prend en compte la valeur temporelle de l'argent, qui n'est pas prise en compte dans les calculs du taux de capitalisation, ce qui le rend précieux pour évaluer la rentabilité à long terme.
Le Cash-on-Cash Return évalue les revenus en espèces générés par les liquidités investies dans une propriété hôtelière, offrant ainsi aux investisseurs un calcul simple du rendement annuel de leurs investissements en espèces. Ces mesures alternatives sont cruciales pour une analyse plus complète du potentiel d’investissement, car elles tiennent compte de l’effet de levier et de la valeur temporelle de l’argent, qui sont des facteurs importants dans les décisions d’investissement hôtelier.
Ratio de couverture du service de la dette (DSCR)
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) évalue la capacité d'un hôtel à couvrir ses dettes avec son résultat d'exploitation. Voici quelques points clés concernant DSCR :
Un DSCR supérieur à 1 indique que l'hôtel génère des revenus suffisants pour couvrir ses remboursements de dettes.
Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,25x pour l'approbation du prêt.
Des ratios plus élevés sont préférés pour les types de propriétés plus risquées comme les hôtels.
Un DSCR de 1,25x indique que le résultat opérationnel net de l'hôtel représente 125 % du remboursement annuel de sa dette.
Taux de rendement interne (TRI)
Le taux de rendement interne (TRI) aide les investisseurs à évaluer la rentabilité à long terme des investissements hôteliers en considérant la valeur temporelle de l'argent. Le TRI est crucial pour évaluer la rentabilité à long terme des investissements hôteliers, en se concentrant sur les flux de trésorerie projetés. Il calcule le taux de pourcentage gagné sur chaque dollar investi sur une période spécifique, ce qui en fait une mesure précieuse pour comparer les rendements potentiels de différentes opportunités d'investissement.
Un TRI plus élevé indique un investissement plus souhaitable.
Retour en espèces
Le rendement cash-on-cash mesure le rendement annuel des liquidités réellement investies dans une propriété hôtelière. Cette mesure donne un aperçu de la rentabilité à court terme en mesurant le rendement annuel des liquidités investies.
Il est particulièrement utile pour les investisseurs qui se concentrent sur le potentiel immédiat de génération de revenus de la propriété et qui envisagent les impôts fonciers.
Résumé
Comprendre les taux de capitalisation hôtelière (taux plafonds) est essentiel pour naviguer dans le paysage complexe des investissements hôteliers. Les taux plafonds donnent un aperçu du rendement attendu et du niveau de risque d'une propriété, mais ils ne doivent pas être utilisés isolément. Des facteurs tels que l'emplacement, le type d'hôtel, les tendances économiques et des mesures alternatives telles que le DSCR, le TRI et le retour sur espèces sont cruciaux pour une analyse complète. En intégrant ces informations, les investisseurs peuvent prendre des décisions plus éclairées et maximiser leur potentiel d’investissement sur le marché hôtelier dynamique.
Questions fréquemment posées
Qu’est-ce qu’un taux plafond hôtelier ?
Un taux plafond hôtelier est le rapport entre les revenus attendus d’une propriété hôtelière et sa valeur intrinsèque, représentant le rendement moyen pondéré des positions en dette et en capitaux propres. Cela aide les investisseurs à évaluer le retour potentiel sur leur investissement dans une propriété hôtelière.
Comment calculer le taux plafond d’un hôtel ?
Pour calculer le taux plafond d'un hôtel, divisez simplement le résultat opérationnel net (NOI) de l'hôtel par sa valeur marchande actuelle, puis multipliez par 100. Cela vous donnera le taux plafond de l'hôtel.
Pourquoi les taux de capitalisation des hôtels sont-ils plus élevés que ceux des autres classes d’actifs ?
Les taux plafonds des hôtels sont plus élevés que ceux des autres classes d’actifs en raison des revenus variables et des risques opérationnels plus élevés associés au secteur hôtelier. C’est pourquoi les hôtels ont généralement des taux plafonds plus élevés.
Quels facteurs influencent les taux plafonds des hôtels ?
Les taux plafonds des hôtels sont influencés par des facteurs tels que l’emplacement, les conditions du marché, les tendances économiques, le type d’hôtel et les coûts de la dette. Ces facteurs jouent un rôle important dans la détermination des taux plafonds des hôtels.
Quelles sont les mesures alternatives pour évaluer les investissements hôteliers ?
Envisagez d'utiliser des mesures alternatives telles que le ratio de couverture du service de la dette (DSCR), le taux de rendement interne (IRR) et le rendement en espèces pour acquérir une compréhension plus complète de la performance financière et du potentiel d'investissement d'un hôtel. Ces mesures fournissent des informations précieuses au-delà des indicateurs traditionnels.