I tassi di capitalizzazione degli hotel (tassi massimi) sono fondamentali per valutare la redditività degli investimenti alberghieri. Misurano il rapporto tra il reddito atteso e il valore dell'asset, fornendo informazioni sui potenziali rendimenti e rischi. Questo articolo spiegherà quali sono i tassi massimi degli hotel, come vengono calcolati e il loro significato nel mercato attuale.
Punti chiave
I tassi di capitalizzazione degli hotel (tassi cap) sono parametri critici per valutare la redditività e il rischio degli investimenti alberghieri, che rappresentano il rapporto tra il reddito atteso e il valore intrinseco della proprietà.
Gli attuali fattori che influenzano i tassi massimi degli hotel includono l’aumento dei tassi di interesse, l’aumento del costo del debito alberghiero e gli aumenti dei tassi di interesse della Federal Reserve, che portano a tassi massimi più elevati che indicano investimenti immobiliari più rischiosi.
Sebbene i tassi massimi siano essenziali per valutare gli investimenti alberghieri, presentano dei limiti e dovrebbero essere integrati con altri parametri come il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR), il tasso di rendimento interno (IRR) e il rendimento cash-on-cash per una valutazione completa.
Comprendere i tassi di capitalizzazione degli hotel: come orientarsi nel mercato attuale
I tassi massimi degli hotel servono come espressione sintetica del rendimento di un determinato investimento, rappresentando il rendimento medio ponderato delle posizioni debitorie e azionarie. Essenzialmente, i tassi massimi sono il rapporto tra il reddito atteso da un asset e il suo valore intrinseco, che riflette le aspettative di rendimento del reddito dato il valore di un asset. Questa metrica è fondamentale per misurare la redditività delle proprietà commerciali in affitto e stimare il potenziale ritorno dell'investitore sul proprio investimento nel mercato immobiliare. Data la natura dinamica del settore alberghiero, la comprensione dei tassi massimi può fornire informazioni preziose sul profilo di rischio e rendimento dell'investimento.
Nel mercato attuale, i tassi di hotel cap sono stati significativamente influenzati da:
Tassi di interesse in aumento
Aumento dei costi del debito alberghiero
Gli aumenti dei tassi di interesse da parte della Federal Reserve, compresi gli aggiustamenti al tasso dei fondi federali
La recessione anticipata
Questi fattori hanno portato a tassi massimi più elevati, con un tasso massimo medio per le vendite alberghiere previsto in aumento fino a 150 punti base. Questa tendenza è aggravata dalla prevista recessione, che ha messo a dura prova le sottoscrizioni e ha fatto salire ulteriormente i tassi di capitalizzazione. Di conseguenza, tassi di cap alberghieri più elevati di solito indicano proprietà più rischiose, rendendo essenziale per gli investitori navigare con attenzione nel mercato.
introduzione
Gli hotel sono valutati in base al loro potenziale di generazione di reddito ricorrente, analogamente ad altre forme di immobili commerciali. Nel settore alberghiero, i tassi massimi indicano il tasso di rendimento atteso su un investimento alberghiero. Analizzando i dati storici, gli investitori possono utilizzare i tassi massimi per valutare il potenziale di rendimento e redditività di un hotel prima dell'acquisto.
In genere, gli hotel hanno i tassi massimi più alti di qualsiasi classe di asset, compresi tra il 7,5% e il 10,5%. Ciò rende la comprensione e l’utilizzo dei tassi massimi cruciali per prendere decisioni di investimento informate nel mercato alberghiero.
Definizione dei tassi di capitalizzazione degli hotel
Il tasso di capitalizzazione, o tasso di capitalizzazione, è il rapporto tra il reddito atteso da un asset e il suo valore intrinseco. Il tasso massimo per gli hotel è il rendimento annuo, senza leva finanziaria, di un investimento immobiliare. È una metrica chiave utilizzata per valutare la redditività degli investimenti alberghieri. Questa metrica rappresenta il rendimento di un immobile su un orizzonte temporale di un anno se acquistato in contanti. I tassi massimi vengono utilizzati per misurare la redditività degli immobili commerciali in affitto e generalmente si consiglia di variare dal 4% al 10% per gli immobili di investimento.
Negli ultimi anni, i tassi massimi degli hotel sono stati in media tra il 9,1% e il 9,5%, riflettendo l’impatto dell’aumento dei tassi di interesse e dell’aumento del costo del debito alberghiero.
Calcolo delle tariffe massime per gli hotel
Il calcolo delle tariffe massime per gli hotel prevede i seguenti passaggi:
Determinare il reddito operativo netto (NOI) dell'hotel.
Determinare il valore di mercato attuale della proprietà.
Dividi il reddito operativo netto (NOI) dell'hotel per il suo attuale valore di mercato.
Moltiplicare il risultato per 100 per ottenere il tasso di capitalizzazione (tasso cap).
Occasionalmente, la formula del tasso massimo può essere applicata utilizzando il prezzo di acquisto dell'hotel, sebbene questo metodo sia meno comune. Il NOI deriva dalle entrate totali meno tutte le spese operative necessarie.
Comprendere i componenti del NOI e valutare accuratamente l’attuale valore di mercato sono passaggi cruciali nel calcolo del tasso massimo. La tecnica della banda di investimento può essere utilizzata anche per determinare il tasso massimo considerando sia i termini di finanziamento del debito sia i requisiti di rendimento dell'investitore azionario. I tassi massimi derivati dal mercato per gli hotel vengono calcolati utilizzando il reddito netto storico e gli input dei prezzi di vendita, ma questi possono essere distorti da fattori come i costi di ristrutturazione.
Componenti del reddito operativo netto (NOI).
Il reddito operativo netto (NOI) è influenzato da vari fattori quali tassi di occupazione, tariffa media giornaliera (ADR) e ricavi per camera disponibile (RevPAR). Gli elevati costi operativi, come quelli dei servizi pubblici e della manodopera, possono mettere a dura prova i flussi di cassa se non gestiti correttamente. Inoltre, ADR, RevPAR e occupazione fungono da indicatori affidabili della stabilità complessiva e della redditività del mercato alberghiero. Queste misure offrono preziose informazioni sulle prestazioni e sulle tendenze del settore. Date queste variabili, è essenziale gestire e ottimizzare in modo efficace le componenti NOI per ottenere un tasso di copertura favorevole.
Determinazione del valore di mercato attuale
L'attuale valore di mercato di un hotel è determinato in base alle stime di mercato prevalenti. Ciò comporta la valutazione delle condizioni, dell'ubicazione e del potenziale di generazione di entrate della proprietà. La determinazione accurata del valore di mercato è fondamentale per calcoli affidabili del tasso massimo, poiché fornisce una base realistica per valutare il potenziale di rendimento dell'investimento.
Fattori che influenzano i tassi massimi degli hotel
Diversi fattori influenzano i tassi di cap degli hotel, tra cui:
Posizione
Condizioni di mercato
Tipologia alberghiera
Tendenze economiche
I contesti normativi locali incidono in modo significativo sul tasso massimo dopo aver tenuto conto dell’attività economica complessiva in un mercato. Gli hotel sono considerati idiosincratici a causa di variabili che influenzano le decisioni di acquisizione, come problemi di branding/gestione e motivazioni poco chiare dell'acquirente/venditore. Il tasso di capitalizzazione può essere influenzato in modo significativo da diversi fattori come il reddito generato dalla proprietà, le spese associate e l’attuale valutazione di mercato. Questi livelli variabili possono comportare fluttuazioni del tasso di capitalizzazione.
I costi del debito sono un indicatore importante per i parametri del tasso massimo a causa della loro quota significativa nello stack di capitale. I maggiori costi del debito, derivanti dall’aumento dei tassi di interesse, hanno spinto al rialzo i tassi massimi degli hotel, portando a riduzioni di valore.
Si prevede che l’attività di investimento alberghiero diminuirà a causa di:
Maggiori rischi per la crescita del RevPAR
Calo previsto dei profitti
Capex differiti
Costo del capitale più elevato.
Ubicazione e condizioni di mercato
La posizione geografica influisce sui tassi massimi degli hotel a causa dei diversi livelli di domanda e delle condizioni economiche locali. Le decisioni di investimento negli hotel sono influenzate dalle dinamiche del mercato locale, comprese le tendenze del turismo e le attività commerciali. I tassi massimi sono più alti per gli hotel situati in mercati con attività di investimento limitata, poiché un minor numero di transazioni fornisce meno dati per una determinazione accurata del tasso massimo.
Tipologia e classe dell'hotel
La classe alberghiera, che va da quella economica a quella di lusso, gioca un ruolo significativo nel determinare i tassi massimi per gli investimenti alberghieri. Si prevede che le catene di hotel di fascia medio-alta se la caveranno meglio durante le recessioni economiche, con il RevPAR che diminuirà meno e si riprenderà più rapidamente rispetto ad altre catene. Questa variabilità nelle prestazioni sottolinea l’importanza di considerare il tipo e la classe dell’hotel quando si valutano i tassi massimi.
Tendenze economiche e tassi di interesse
Le tariffe massime per gli hotel sono aumentate in modo significativo a causa di:
L'aumento del costo del debito alberghiero è influenzato dagli aumenti dei tassi di interesse della Federal Reserve
Le strategie di riduzione dell'inflazione del Federal Open Market Committee, che hanno portato ad un aumento dei tassi di interesse
Periodi di ammortamento e rapporti prestito/valore ridotti, con conseguenti tassi massimi più elevati
È probabile che i maggiori costi del debito mantengano i tassi di tetto massimo degli hotel al di sopra delle norme pre-pandemia finché l’inflazione non si avvicinerà al livello obiettivo della Fed.
Interpretazione dei tassi massimi degli hotel
L'interpretazione dei tassi massimi degli hotel aiuta gli investitori a comprendere il tasso di rendimento intrinseco, naturale e senza leva di un hotel. Ecco alcuni punti chiave da tenere a mente:
Un tasso di capitalizzazione elevato suggerisce un reddito relativamente elevato rispetto all’investimento iniziale, ma indica anche un maggiore livello di rischio associato all’investimento.
D’altro canto, un tasso di capitalizzazione più basso indica una valutazione più elevata e un maggiore potenziale di rendimento, offrendo allo stesso tempo un rischio ridotto.
Comprendere queste sfumature è fondamentale per prendere decisioni di investimento informate.
Tassi di capitalizzazione alti o bassi
Un tasso massimo "buono" per gli hotel è generalmente considerato compreso tra il 5% e il 10%. Ecco cosa indicano i diversi tassi di tetto:
Un tasso di capitalizzazione del 7% indica il rendimento per il rischio assunto dall'investitore investendo nel mercato immobiliare invece di investire in titoli del Tesoro privi di rischio.
Tassi di capitalizzazione elevati indicano un rischio più elevato.
Tassi di capitalizzazione più bassi suggeriscono un rischio inferiore e una migliore valutazione.
Confronto delle tariffe alberghiere con altri investimenti immobiliari
Gli hotel in genere hanno i tassi di capitalizzazione più elevati tra le classi di attività, spesso compresi tra il 7,5% e il 10,5%. Nel 2020, i tassi massimi per gli hotel erano significativamente più alti di quelli per le proprietà multifamiliari, uffici e negozi.
Ciononostante il settore alberghiero, che fa parte del settore alberghiero, è stato ritenuto meno rischioso rispetto ad altre tipologie di immobili commerciali, come ad esempio gli edifici adibiti ad uffici. Di conseguenza, gli investitori potrebbero trovarla un’opzione di investimento più stabile.
Tendenze recenti nelle tariffe degli hotel
I tassi massimi per gli hotel sono più alti di quanto non siano stati negli ultimi anni ed è improbabile che diminuiscano presto. I costi del debito alberghiero sono aumentati nel periodo post-pandemia, determinando tassi massimi più elevati e incidendo sul mercato degli investimenti causando una perdita di valore. I tassi medi di tetto massimo per gli hotel nel terzo trimestre del 2023 sono stati dell'8,0%. Nello stesso periodo, il prestito medio del CMBS alberghiero prevedeva un tasso di interesse dell'8,4%. Questa tendenza riflette fattori economici più ampi, tra cui maggiori costi del debito e una ridotta attività di mercato.
Il volume delle transazioni per tutti gli immobili commerciali statunitensi è diminuito del 56% nel primo trimestre del 2023 rispetto all’anno precedente. Sondaggi tra gli investitori hanno rivelato che i fattori di perdita di valore possono variare dal 3% al 15%, sulla base del reddito netto statico corretto per l’inflazione. Questi risultati evidenziano il potenziale impatto sul valore dell’investimento in tali condizioni. Ciò indica un ambiente difficile per le transazioni alberghiere, con i venditori resistenti alla perdita di valore implicata da tassi massimi più elevati.
La ripresa post-pandemica
I tassi massimi degli hotel sono aumentati in modo significativo dopo la pandemia a causa di:
Maggiori costi del debito
Inflazione
Il recente aumento delle costanti dei mutui
La diminuzione del rapporto prestito/valore
Questi fattori hanno contribuito a un aumento calcolato del tasso massimo di 170 punti base dopo la pandemia.
Si prevede che gli hotel urbani supereranno le loro performance nel 2024, beneficiando dell’aumento dei viaggiatori internazionali in entrata.
Variazioni regionali
Si prevede che la performance degli hotel urbani supererà le aspettative nel 2024. Questa crescita sarà alimentata dall’aumento dei viaggiatori internazionali in entrata. Mercati come:
Los Angeles
San Diego
Boston
New York
Washington DC
dovrebbero vedere aumenti dovuti a fattori come l’aumento dei viaggi internazionali e degli eventi speciali. Aumenti limitati dell’offerta alberghiera o diminuzioni in alcuni sottomercati hanno influenzato le tendenze dei tassi massimi di hotel a livello regionale.
Esempi di calcoli della tariffa massima dell'hotel
Per una proprietà acquistata a 1 milione di dollari con un utile operativo netto di 70.000 dollari, il tasso massimo sarebbe del 7%. Se il reddito netto di una proprietà scende a 40.000 dollari con lo stesso valore della proprietà di 1 milione di dollari, il tasso massimo scende al 2%. Una proprietà con $ 90.000 di reddito da locazione e $ 50.000 di costi avrebbe un tasso massimo del 4% se il valore di mercato è di $ 1 milione.
Il tasso massimo di un hotel aumenta se il suo valore di mercato diminuisce mentre l'utile netto rimane costante. Ad esempio, $ 70.000 di reddito e $ 800.000 di valore producono un tasso massimo dell’8,75%. Un hotel con un NOI di $ 900.000 e un valore di mercato di $ 10.000.000 avrebbe un tasso massimo del 9%.
Hotel urbani
Gli hotel urbani hanno spesso valori immobiliari più elevati, il che può portare a tariffe massime inferiori rispetto alle proprietà in posizioni meno privilegiate. Ad esempio, un hotel urbano con un reddito operativo netto di $ 150.000 e un valore immobiliare di $ 3 milioni avrebbe un tasso massimo del 5%.
Allo stesso modo, un hotel urbano con un valore di $ 30.000.000, che genera $ 5.000.000 di entrate e ha $ 2.500.000 di spese operative avrebbe un tasso massimo dell'8,33%.
Hotel turistici
Gli hotel resort in genere subiscono fluttuazioni stagionali delle entrate, che devono essere prese in considerazione nel calcolo della tariffa massima. Ad esempio, un hotel resort con un reddito operativo netto di $ 200.000 e un valore di mercato di $ 2,5 milioni avrebbe un tasso massimo dell'8%.
Limitazioni all'utilizzo dei tassi massimi per gli investimenti alberghieri
Sebbene i tassi massimi siano una metrica utile, presentano dei limiti. Alcune di queste limitazioni includono:
Non considerare la leva finanziaria, il valore temporale del denaro e i futuri flussi di cassa derivanti dai miglioramenti immobiliari, tra gli altri fattori, quando si fa affidamento esclusivamente sul tasso massimo per l’analisi degli investimenti.
Calcolare i tassi massimi utilizzando il prezzo di acquisto può portare a risultati non realistici per gli hotel più vecchi acquistati a prezzi inferiori.
I tassi massimi possono anche essere fuorvianti se non riflettono le condizioni effettive e le future esigenze di capitale della proprietà.
I futuri flussi di cassa derivanti dai miglioramenti immobiliari non sono presi in considerazione dai tassi massimi, rendendoli meno affidabili per le proprietà con piani di ristrutturazione o miglioramento significativi. Pertanto, sebbene i tassi massimi siano utili, dovrebbero essere utilizzati insieme ad altri parametri per un’analisi completa degli investimenti.
Flussi di cassa incoerenti
I tassi massimi sono meno affidabili se una proprietà ha flussi di cassa irregolari o incoerenti. Flussi di cassa incoerenti possono derivare da variazioni stagionali nei tassi di occupazione. Una cattiva gestione del flusso di cassa può portare a problemi finanziari sia a breve che a lungo termine, rendendo i tassi massimi una misura inaffidabile per tali proprietà.
Considerazioni sui rischi futuri
È fondamentale considerare i rischi futuri che non si riflettono negli attuali calcoli del tasso massimo quando si valutano gli investimenti alberghieri. Alcuni di questi rischi includono:
Potenziale deprezzamento del mercato
Cambiamenti strutturali nel mercato degli affitti che potrebbero portare a fluttuazioni dei redditi
Futuri cambiamenti normativi che potranno avere un impatto significativo sulla redditività degli investimenti alberghieri
Questi fattori non si riflettono nei tassi massimi e dovrebbero essere presi in considerazione quando si prendono decisioni di investimento.
I rischi ambientali, come i disastri naturali, possono anche influenzare il reddito futuro e la valutazione delle proprietà alberghiere.
Metriche alternative per la valutazione degli investimenti alberghieri
Oltre ai tassi massimi, i principali parametri alternativi per valutare gli investimenti alberghieri includono il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR), il tasso di rendimento interno (IRR) e il rendimento cash-on-cash. Questi parametri forniscono diverse prospettive sulla sostenibilità finanziaria e aiutano a ottenere una visione completa della performance finanziaria e del potenziale di investimento di un hotel.
Il DSCR fornisce informazioni sulla capacità di un hotel di coprire i propri debiti utilizzando il proprio reddito operativo netto. L'IRR considera il valore temporale del denaro, che non viene preso in considerazione nei calcoli del tasso massimo, rendendolo prezioso per valutare la redditività a lungo termine.
Il Cash-on-Cash Return valuta il reddito in contanti generato dal denaro investito in una proprietà alberghiera, fornendo agli investitori un calcolo semplice del rendimento annuale dai loro investimenti in contanti. Questi parametri alternativi sono cruciali per un’analisi più completa del potenziale di investimento, poiché tengono conto della leva finanziaria e del valore temporale del denaro, che sono fattori significativi nelle decisioni di investimento alberghiero.
Rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR)
Il Debt Service Coverage Ratio (DSCR) valuta la capacità di un hotel di coprire i propri debiti con il proprio reddito operativo. Ecco alcuni punti chiave sul DSCR:
Un DSCR maggiore di 1 indica che l'hotel genera entrate sufficienti per coprire i pagamenti dei debiti.
Gli istituti di credito in genere richiedono un DSCR minimo di 1,25x per l'approvazione del prestito.
Rapporti più elevati sono preferiti per tipologie di proprietà più rischiose come gli hotel.
Un DSCR di 1,25x indica che il reddito operativo netto dell'hotel è pari al 125% del pagamento annuale del debito.
Tasso interno di rendimento (IRR)
Il tasso interno di rendimento (IRR) aiuta gli investitori a valutare la redditività a lungo termine degli investimenti alberghieri considerando il valore temporale del denaro. L’IRR è fondamentale per valutare la redditività a lungo termine degli investimenti alberghieri, concentrandosi sui flussi di cassa previsti. Calcola il tasso percentuale guadagnato su ciascun dollaro investito in un periodo specifico, rendendolo un parametro prezioso per confrontare i potenziali rendimenti di diverse opportunità di investimento.
Un IRR più elevato indica un investimento più desiderabile.
Restituzione in contanti
Il Cash-on-Cash Return misura il rendimento annuale del denaro effettivamente investito in una proprietà alberghiera. Questa metrica fornisce informazioni sulla redditività a breve termine misurando il rendimento annuale sulla liquidità investita.
È particolarmente utile per gli investitori che si concentrano sul potenziale di generazione di reddito immediato della proprietà e considerano le tasse sulla proprietà.
Riepilogo
Comprendere i tassi di capitalizzazione degli hotel (tassi massimi) è essenziale per navigare nel complesso panorama degli investimenti alberghieri. I tassi massimi forniscono un'istantanea del rendimento atteso e del livello di rischio di una proprietà, ma non dovrebbero essere utilizzati isolatamente. Fattori come la posizione, la tipologia di hotel, le tendenze economiche e parametri alternativi come DSCR, IRR e Cash-on-Cash Return sono cruciali per un'analisi completa. Incorporando queste informazioni, gli investitori possono prendere decisioni più informate e massimizzare il proprio potenziale di investimento nel dinamico mercato alberghiero.
Domande frequenti
Cos'è la tariffa massima dell'hotel?
Un hotel cap rate è il rapporto tra il reddito atteso da una struttura alberghiera e il suo valore intrinseco, che rappresenta il rendimento medio ponderato delle posizioni debitorie e azionarie. Ciò aiuta gli investitori a valutare il potenziale ritorno del loro investimento in una proprietà alberghiera.
Come si calcola il tasso massimo di un hotel?
Per calcolare il tasso massimo di un hotel, dividi semplicemente il reddito operativo netto (NOI) dell'hotel per il suo attuale valore di mercato e poi moltiplicalo per 100. Questo ti darà il tasso massimo per l'hotel.
Perché i tassi massimi degli hotel sono più alti rispetto ad altre classi di asset?
I tassi massimi degli hotel sono più alti rispetto ad altre classi di attività a causa del reddito variabile e dei maggiori rischi operativi associati al settore dell’ospitalità. Questo è il motivo per cui gli hotel in genere hanno tariffe massime più elevate.
Quali fattori influenzano i tassi di cap degli hotel?
I tassi massimi degli hotel sono influenzati da fattori quali posizione, condizioni di mercato, tendenze economiche, tipologia di hotel e costi del debito. Questi fattori svolgono un ruolo significativo nel determinare le tariffe massime per gli hotel.
Quali sono i parametri alternativi per valutare gli investimenti alberghieri?
Prendi in considerazione l'utilizzo di parametri alternativi come il rapporto di copertura del servizio del debito (DSCR), il tasso di rendimento interno (IRR) e il rendimento cash-on-cash per acquisire una comprensione più completa delle prestazioni finanziarie e del potenziale di investimento di un hotel. Questi parametri forniscono informazioni preziose oltre gli indicatori tradizionali.
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