Czym jest wspólnota mieszkaniowa i jak się nią zarządza? To grupa właścicieli lokali, którzy wspólnie podejmują decyzje dotyczące części wspólnych nieruchomości. W artykule znajdziesz informacje o prawach, obowiązkach i strukturze zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Najważniejsze Informacje
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej odpowiada za ewidencję lokali, utrzymanie nieruchomości oraz realizację budżetu. Może być osobowy (wybierany spośród właścicieli lokali) lub profesjonalny (zewnętrzny zarządca nieruchomości).
Istnieją dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: małe (do 7 lokali) i duże (8 i więcej lokali). Zarządzanie dużą wspólnotą wymaga wyboru zarządu i podejmowania decyzji większością głosów według wielkości udziałów w nieruchomości.
Właściciele lokali mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej i obowiązek utrzymywania swoich lokali w należytym stanie oraz do pokrywania kosztów zarządu. Mają też prawo kontrolować działalność zarządu wspólnoty i dostęp do dokumentów wspólnoty.
Definicja wspólnoty mieszkaniowej
Wspólnota mieszkaniowa skupia właścicieli mieszkań w celu zarządzania i utrzymania wspólnych przestrzeni oraz podejmowania decyzji dotyczących nieruchomości. Wspólnota ma na celu zapewnienie porządku i funkcjonalności dla wszystkich mieszkańców. Tworzy ją ogół właścicieli, którzy razem decydują o sprawach dotyczących całego budynku i jego otoczenia. W momencie, gdy powstaje wspólnota mieszkaniowa, oznacza to, że w danej nieruchomości istnieją co najmniej dwie odrębne własności z prawem współwłasności do części wspólnych.
Wspólnotę mieszkaniową reguluje Ustawa o własności lokali z 1994 roku, która weszła w życie 1 stycznia 1995 roku. Zgodnie z tą ustawą, każdy właściciel lokalu w budynku automatycznie staje się członkiem wspólnoty. Właściciele lokali razem zarządzają nieruchomością poprzez wybór zarządu, który reprezentuje ich interesy.
Rodzaje wspólnot mieszkaniowych
Istnieją dwa główne rodzaje wspólnot mieszkaniowych: małe i duże. Mała wspólnota mieszkaniowa liczy nie więcej niż 7 lokali mieszkalnych. W takim przypadku zarządzanie wspólnotą odbywa się przez wszystkich współwłaścicieli mieszkań lub wybrany zarząd. Do podejmowania decyzji, które wykraczają poza zwykłe zarządzanie, wymagana jest jednomyślność.
Duża wspólnota mieszkaniowa składa się z minimum 8 lokali mieszkalnych. Zarządzanie w dużej wspólnocie jest bardziej sformalizowane i zgodnie z ustawą, musi być wybrany zarząd. Decyzje podejmowane są większością głosów właścicieli, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości.
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest kluczowym organem odpowiedzialnym za ewidencję lokali, utrzymanie nieruchomości oraz realizację budżetu. Zarząd może być osobowy, wybierany spośród właścicieli lokali, lub profesjonalny, czyli zewnętrzny zarządca nieruchomości.
Zarząd osobowy
Osobowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej jest wybierany spośród właścicieli lokali. Wybór zarządu następuje w drodze głosowania, a członkowie zarządu muszą być osobami fizycznymi wybranymi spośród właścicieli. Taki zarząd podejmuje decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną w imieniu wszystkich właścicieli.
Obowiązki zarządu osobowego obejmują:
prowadzenie ewidencji lokali
dbanie o stan techniczny nieruchomości
sporządzanie planu gospodarczego i realizację budżetu wspólnoty
monitorowanie kosztów zarządu i zapewnienie ich pokrycia z wpłat właścicieli.
Zarząd profesjonalny – zarządca nieruchomości
Zarząd profesjonalny, czyli zarządca nieruchomości, to zewnętrzny podmiot odpowiedzialny za zarządzanie wspólnotą. Zarządca pełni rolę osobowego zarządu, ale nie jest członkiem wspólnoty. Taki zarządca może być firmą lub osobą fizyczną specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami.
Zarządca nieruchomości ponosi pełną odpowiedzialność za zarządzanie wspólnotą, w tym za utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym, realizację budżetu oraz prowadzenie ewidencji lokali i właścicieli. Zarządca działa na podstawie umowy zawartej ze wspólnotą mieszkaniową.
Prawa i obowiązki właścicieli lokali
Właściciele lokali mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Muszą także utrzymywać swoje lokale w należytym stanie oraz przestrzegać porządku domowego. Właściciele mają obowiązek umożliwić wstęp do swojego lokalu, jeśli jest to konieczne do przeprowadzenia konserwacji, remontu lub usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej. Żądanie właścicieli lokali posiadających może być zgłoszone w przypadku konieczności realizacji tych obowiązków.
Właściciele lokali muszą również uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Opłaty te obejmują koszty dostawy energii, wody, gazu, ubezpieczeń i podatków. Zaliczki na pokrycie tych kosztów są uiszczane z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Zebrania wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd wspólnoty mieszkaniowej ma obowiązek zwoływania rocznych zebrań właścicieli, które muszą odbyć się do 31 marca każdego roku. Na zebraniach omawiane są kluczowe decyzje dotyczące wspólnoty, w tym przyjęcie rocznego planu gospodarczego.
Każdy właściciel ma prawo zwołać zebranie roczne, jeśli zarząd lub zarządca tego nie zrobił w wymaganym terminie. Nadzwyczajne zebranie wspólnoty może być zwołane na wniosek właścicieli posiadających co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej. Zebranie musi być ogłoszone z co najmniej tygodniowym wyprzedzeniem.
Podejmowanie uchwał
Podejmowanie uchwał przez wspólnotę mieszkaniową jest regulowane przez ustawę o własności lokali. Uchwały mogą być podejmowane na zebraniu, w trybie indywidualnego zbierania głosów, lub w trybie mieszanym.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów w nieruchomości,. Właściciele mogą zmienić zasadę głosowania na ‘jeden właściciel-jeden głos’ poprzez uchwałę podjętą większością udziałów.
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu
Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały właścicieli lokali, przy czym uchwała musi być przyjęta zgodnie z przepisami. Do takich czynności należą m.in. zmiana przeznaczenia części wspólnej nieruchomości, nadbudowa lub przebudowa części wspólnej, a także nabycie mienia.
Podział części wspólnych nieruchomości również wymaga uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Według orzeczenia NSA z 2009 roku, decyzje przekraczające zakres zwykłego zarządu w nieruchomości wyodrębnionej z zasobów spółdzielni muszą być zatwierdzone przez wszystkich współwłaścicieli.
Kontrola wspólnoty mieszkaniowej
Każdy właściciel lokalu ma prawo do pełnego wglądu w dokumenty wspólnoty mieszkaniowej. Zarząd wspólnoty ma obowiązek udostępniać członkom dokumentację dotyczącą kosztów zarządu nieruchomością wspólną,. Odmowa dostępu do dokumentów może być podstawą do odwołania zarządu lub zarządcy.
Prawo kontroli nad działalnością zarządu wspólnoty wynika z ustawy o własności lokali. Zebranie wspólnoty mieszkaniowej daje możliwość swobodnej dyskusji i kontroli pracy zarządu i zarządcy. Każdy członek wspólnoty ma prawo do nadzorowania wspólnoty mieszkaniowej bez żadnych ograniczeń,.
Wspólnota a spółdzielnia mieszkaniowa
Wspólnota mieszkaniowa różni się od spółdzielni mieszkaniowej pod względem osobowości prawnej i sposobu działania. Spółdzielnia mieszkaniowa ma osobowość prawną i działa podobnie jak firma, natomiast wspólnota mieszkaniowa nie jest podmiotem gospodarczym i nie ma osobowości prawnej. Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa w momencie wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, natomiast spółdzielnia mieszkaniowa działa na podstawie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej sami zarządzają jej działaniem, natomiast w spółdzielniach mieszkaniowych decyzje podejmuje zarząd wyłoniony przez członków spółdzielni. Członkiem wspólnoty mieszkaniowej jest każdy właściciel lokalu, natomiast w spółdzielni mieszkaniowej członkostwo nie jest obowiązkowe i wymaga wstąpienia do spółdzielni.
Spółdzielnia mieszkaniowa może zaciągać kredyty i zatrudniać pracowników, co jest ograniczone w przypadku wspólnoty mieszkaniowej.
Finansowanie wspólnoty mieszkaniowej
Głównym źródłem finansowania wspólnoty mieszkaniowej są:
zaliczki uiszczane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu
pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, które służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem
nadwyżka, która przypada właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów.
Wspólnota mieszkaniowa może pozyskiwać środki poprzez:
sprzedaż części nieruchomości wspólnej, np. strychu
wynajęcie jej części, np. na reklamę lub antenę telefonii komórkowej
umieszczenie reklamy na rusztowaniu podczas remontu lub przebudowę nieruchomości wspólnej
Dodatkowe źródła dochodu mogą obejmować umieszczenie reklamy na rusztowaniu podczas remontu.
Koszty zarządu nieruchomością wspólną obejmują wydatki na remonty, bieżącą konserwację, opłaty za energię, wodę, podatki, ubezpieczenia oraz wynagrodzenie zarządu.
Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej
Zarząd lub zarządca reprezentuje wspólnotę mieszkaniową. Reprezentacja wspólnoty mieszkaniowej przed sądem przez zarząd nie wymaga odrębnego pełnomocnictwa, gdyż zarząd jest upoważniony do reprezentacji z mocy prawa. Osoba, której powierzono zarząd nieruchomością wspólną, jest z mocy prawa umocowana do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej w postępowaniach sądowych.
Wspólnota mieszkaniowa może ograniczyć uprawnienie zarządcy do reprezentacji przed sądem przez umowę lub uchwałę. Właściciele posiadający większość udziałów mogą reprezentować małą wspólnotę w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu, ale nawet mniejszościowy właściciel może za zgodą sądu reprezentować wspólnotę i działać w jej imieniu.
Podział i połączenia wspólnot
Podział lokalu wymaga uchwały właścicieli lokali obejmującej zgodę na remont i podział. Nowe lokale powstałe z podziału muszą spełniać wymagania ustawy o własności lokali, w tym zapewniać odrębne wejścia. Po dokonanym remoncie konieczne jest uzyskanie zaświadczenia starosty o samodzielności lokali oraz ustanowieniu odrębnej własności lokalu.
Formalności budowlane mogą obejmować:
zgłoszenie lub uzyskanie pozwolenia na budowę w zależności od zakresu prac
brak zgody właścicieli lokali na podział może być zastąpiony orzeczeniem sądu
podział lokalu może również obejmować skomplikowaną procedurę w przypadku włączenia części powierzchni wspólnej, wymagającą uchwały wspólnoty.
Podsumowanie
Zarządzanie wspólnotą mieszkaniową to złożony proces wymagający współpracy wszystkich właścicieli lokali. Kluczowe jest, aby każdy właściciel znał swoje prawa i obowiązki oraz aktywnie uczestniczył w życiu wspólnoty. Regularne zebrania, transparentność zarządu oraz jasno określone procedury podejmowania uchwał są niezbędne do skutecznego zarządzania nieruchomością wspólną.
Mam nadzieję, że ten przewodnik pomógł ci zrozumieć, jak skutecznie zarządzać wspólnotą mieszkaniową. Pamiętaj, że dobrze zarządzana wspólnota to komfort życia dla wszystkich jej członków. Korzystaj z tej wiedzy, aby poprawić funkcjonowanie twojej wspólnoty i cieszyć się spokojem w swoim domu.
Najczęściej Zadawane Pytania
Jak powstaje wspólnota mieszkaniowa?
Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu mieszkalnego w nieruchomości, co tworzy dwie odrębne własności z prawem współwłasności. Następnie, właściciele nieruchomości powinni zwołać zebranie i podjąć decyzje dotyczące funkcjonowania wspólnoty.
Czym różni się mała wspólnota mieszkaniowa od dużej?
Mała wspólnota mieszkaniowa składa się z nie więcej niż 7 lokali mieszkalnych i podejmuje decyzje jednomyślnie, podczas gdy duża wspólnota mieszkaniowa składa się z co najmniej 8 lokali i podejmuje decyzje większością głosów.
Jakie są obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej?
Obowiązki zarządu wspólnoty mieszkaniowej obejmują m.in. ewidencję lokali, utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie, sporządzanie planu gospodarczego oraz realizację budżetu wspólnoty.
Jakie prawa mają właściciele lokali?
Właściciele lokali mają prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej, lecz muszą również przestrzegać porządku domowego i uczestniczyć w kosztach zarządu.
Jakie są różnice między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową?
Różnica między wspólnotą mieszkaniową a spółdzielnią mieszkaniową polega na tym, że wspólnota nie ma osobowości prawnej i jest zarządzana przez członków, podczas gdy spółdzielnia ma osobowość prawną i jest zarządzana przez wyłoniony zarząd oraz wymaga dobrowolnego wstąpienia.